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[법조칼럼] 코로나 시대 권리금 분쟁 어떻게 해야 하나

@오광표 변호사(법률 사무소 미래) 입력 2021.01.05. 11:45 수정 2021.01.05. 19:13


우한에서 코로나 19가 처음 발생한 지 1년이 지났다. 광주에서도 1천220명이 넘고 전세계적인 팬데믹으로 번지면서 소상공인이 직격탄을 맞고 있다. 그렇지만 소상공인의 신축년 새해 전망도 그리 밝지 않다. 특히 소상공인은 상가 임차인이 대부분인데 이에 대한 현실은 녹록지 않다. 경기가 어려워지면서 임대료는 엎친 데 덮친 격이다. 이에 따른 분쟁도 늘고 있는 것이 현실이다. 어쩌면 올 한해 계속될 사회문제로 등장할 전망이다.

상가 분쟁의 첫 번째 요인은 권리금에 관한 것이다. 권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 가진 시설이나 영업상 노하우, 영업상의 이점 등 유무형 재산적 가치를 말한다. 여기에 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 포함한다. 권리금에 관한 분쟁은 임대인과의 사이에 많아질 것으로 보이고, 이에 따라 임대인을 상대로 손해배상 청구를 하는 경우도 많아질 것이다.

권리금이 생기는 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있다. 예를 들면 A가 운영하는 점포가 주변 점포에 비해 목이 좋아 장사가 더 잘되는데도 임대료가 같다면 A점포에서 초과이윤이 발생한 것과 같은 경우다. 이 경우 초과이윤을 인수자에게 받기 위해서 권리금이 발생한다. 둘째로 A가 점포를 운영하기 위해 지출한 시설비 등을 회수하기 위해서 권리금이 발생한다. 점포를 인수하려는 사람은 시설비 등의 대가를 지급하고 이어받는 것이 합리적이다.

그렇다고 권리금이 무조건 인정되지는 않는다. 여러 사정을 살펴 보호해 줄 가치가 있는 지를 따져 봐야 한다. 가령 임차인이 권리금을 내고 들어왔는데, 주인집 아들이 "커피숍 하려니 나가 달라"고 하는 경우처럼 부당한 처사인 경우는 권리금을 인정해 준다. 그러나 임차인이 권리금을 내고 들어온 것도 아니고, 권리금을 받을 만한 자리도 아니면 권리금은 인정받기 어렵다. 또한 과거에는 10년의 임대기간을 보장받았다면 권리금을 인정해주지 않은 경우가 많았으나, 최근 법원은 임대보장기간 10년이 넘어도 권리금을 인정해주는 편이다. 이는 권리금을 회수하지 못해 피해 보는 임차인들을 보호할 필요성 때문이다.

권리금을 인정한다면 액수도 문제다. 자신의 점포를 인수하려는 사람과 '권리금 2억을 주기로 했다'는 계약서를 작성했더라도 그 금액을 인정받기는 어렵다. 인수하려는 사람은 계약서에 액수를 얼마로 써주든지 자신과 이해관계가 없어 액면 그대로 믿을 수 없기 때문이다.정확한 권리금 액수를 정하기 위해서 감정을 하는 경우도 있으나, 정확한 금액을 정할 방법이 현재로서는 마땅치 않은 것이 현실이다.

최근 광주지역 구도심의 경우 재개발 사업과 더불어 리모델링이 활발히 진행되고 있다. 임차인의 경우 건물 개축을 이유로 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하였을 때 어느 정도 권리금을 받을 수 있는지도 관심사일 것이다. 만약 임차인을 내보내고 두세 달 리모델링한 후 새로 임차인을 구한 경우 권리금을 인정받을 수 있는가는 법원의 판례가 없어 앞으로 지켜보아야 할 문제다.

오늘날 장사가 잘되는 상가의 경우 대부분 권리금을 주고 들어간다. 현실에서도 임차인은 만만치 않은 금액을 주고 입주한다. 그러나 유지돼왔던 권리금이 여러 가지 이유로 인정받지 못하게 된다면 그야말로 큰 낭패다. 최근 코로나로 영업이 어려워질수록 임대 분쟁은 크게 늘 수밖에 없는 구조가 고착화 되고 있다. 이런 사회현실을 감안하면 임차인의 권리금을 최대한으로 보장해 주는 것이 사회정의에도 부합할 것이다. 어려운 현실에서 일단은 내가 보호받을 권리가 어디까지 인지를 인지하는 것부터 출발해야 한다. 그래서 지금의 위기를 서로 상생하는 지혜로 넘었으면 하는 바람이다. 오광표 변호사 (법률사무소 미래)


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