감정원 “낮은 자산 가치 영향 크다”
현 가이드라인 구속력 없는 권고
정부 전환율 낮추고 강제방안 고려
주거비 완화 세입주 환영·임대인 반발
최근 정부와 여당이 부동산 임대차시장 제도 개선 후속 조치로 전월세 전환율을 현행 4%에서 절반 가량으로 낮추고 강제규정을 두는 방안을 추진하고 있는 가운데 광주·전남지역 아파트 전월세 전환율에 대한 관심이 높아지고 있다.
현재 광주·전남 전월세 전환율은 전국 최고 수준이지만, 이는 주택 자산 가치가 상대적으로 낮기 때문이라는 분석이다.
정부의 이 같은 움직임에 대해 세입자들은 주거비 부담이 줄어들 것이라며 환영하고 있지만, 임대인들은 과도한 재산권 침해라며 반발하는 분위기다.
▲전국 최고 수준 전월세 전환율
한국감정원의 '지역별 전월세 전환율' 자료에 따르면 올 6월 기준 전국 아파트 전월세 전환율은 4.6%로 나타났다. 수도권과 지방은 각각 4.3%와 5%였으며, 5대 광역시는 4.6%로 조사됐다.
지난달 광주 아파트 전월세 전환율은 5%로 전달과 같았지만, 7대 특광역시 중에서는 최고를 기록했다. 광주 아파트 전월세 전환율은 지난해 11월까지 5%대를 유지하다 그해 12월부터 올해 3월까지 4.9%로 다소 낮아졌지만, 그 이후 5%를 지키고 있다. 자치구별로 보면 광주에서 아파트 가격이 가장 낮은 북구가 지난달 5.5%로 최고를 기록해 눈길을 끌었다. 이어 광산구 5.1%, 서구 4.8%, 남구 4.7% 등의 순이었다.
지난달 전남 전월세 전환율은 6.4%로 전국에서 가장 높았으며, 이중 광양시와 목포시는 각각 7.5%와 7.2%에 달했다.
전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 이 비율이 높으면 전세에 비해 상대적으로 월세 부담이 높다는 의미이며 낮으면 반대다.
한국감정원 관계자는 "정부의 전월세 전환율 가이드라인과 우리가 시장에서 조사한 결과는 다르다"며 "일반적으로 규모·면적이 넓으면 전환율이 낮다는 점을 고려하면 아파트 가격이 높을 수록 전환율이 낮을 수 있다"고 말했다.
이 관계자는 "광주·전남 전월세 전환율이 전국 최고 수준을 유지하는 것은 주택 자산 가치가 그 만큼 낮기 때문"이라며 "광주의 월세에 대한 심리적 마지노선은 새 아파트는 100만원, 노후 아파트는 50만원 정도 된다"고 설명했다.
▲전환율 낮추면 월세 부담 줄어
현행 전월세 전환율은 4%다.
한국은행 기준금리에다 대통령령으로 정한 3.5%의 이율을 더하도록 규정하고 있다. 현재 기준금리는 0.5%이기 때문에 전월세 전환율은 4.0% 정도 된다.
하지만 주택시장에서는 전월세 전환율이 지켜지지 않고 있다. 법적 구속력이 없는 정부 가이드라인으로 권고 수준에 불과하기 때문이다. 특히 전월세 전환율이 시중은행 대출금리 보다 높은 상황에서 임대차 3법이 시행에 들어가자 전세를 월세로 전환하려는 집주인들이 급증할 것이란 우려가 나오면서 정부와 여당은 전월세 전환율을 낮추고 강제하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 정부와 여당은 현재 주택도시보증공사의 서민전월세대출 최저금리(연 2.28%)를 감안해 4.0%인 전월세 전환율을 2.0% 안팎으로 조정하는 방안을 검토중인 것으로 전해지고 있다.
전월세 전환율이 내려가면 전세에서 월세로 바꿀 때 월세가 낮아지게 된다. 예를 들어 5억원 짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 하면 현 4.0% 전월세 전환율을 기준으로 하면 2억원에 4%를 곱해 나온 800만원을 12개월로 나눈 66만6천여원이 월세가 된다. 만약, 전환율이 2%로 낮아지면 33만원 수준으로 대폭 낮아진다.
부동산 전문가들은 "보통 전세를 내놓는 임대인들은 목돈이 부족한 경우가 많아 보증금을 월세로 전환하는 경우는 그리 많지 않을 것"이라면서 "임대차 3법이 자칫 월세 전환을 가속화할 수 있다는 우려가 높은 상황에서 세입자의 주거비 부담을 줄여주는 효과가 있을 것으로 예상된다"고 말했다. 박석호기자 haitai2000@srb.co.kr
- [종합] "7년 시간 마침표"···중앙공원 1지구 선분양 전환 확정 광주 중앙공원 1지구.7년간 이어져 온 광주 최대 민간공원 특례사업지인 중앙공원 1지구가 마침내 마침표를 찍었다. '선분양 전환'의 핵심인 공공기여 협상에서 공공기여금 1천371억원, 분양가 2천395만원을 확정해 28일 도시계획위원회 심의를 통과했기 때문이다.광주시는 빛고을중앙공원개발(SPC)과 협의를 마치고 중앙공원 1지구 개발에 대한 공공기여금 1천371억원과 분양가 2천395만원으로 하는 협약을 이날 오후 도계위에 상정해 '조건부' 통과했다.당초 광주시가 도계위에 상정한 분양가는 2천401만원이었지만 도계위는 추가적으로 공공기여금을 조성해 분양가를 2천935만원으로 낮추도록 하는 '조건'을 달아 의결했다. 또 도계위는 민간사업자가 비용절감을 통해 추가분양가 인하에 노력해달라고 권고했다. 또 미분양 등의 사태가 발생했을 경우 책임은 사업자가 부담한다.광주시는 중앙공원 1지구 비공원시설(주거)을 선분양으로 전환하면서 발생하는 사업자 이익을 환수하기로 하고 사업자와 협의를 진행해왔다. 지난 2021년 선분양에서 후분양으로 변경하면서 증가한 용적률·세대수 증가분(402세대), 공공기여 감면액 250억원, 선분양 전환에 따른 금융비용 차액(1조901억원) 등 3가지 환수가 선분양 재전환 조건이었다.전남대 산학협력단은 타당성 검증에서 후분양으로 할 경우 3.3㎡(평)당 평균 분양가가 3천495만∼3천822만원인 데 반해, 선분양으로 할 경우 2천425만원이라고 판단했다.28일 오후 광주시청에서 제4회 도시계획위원회가 진행되는 모습. 헬로광주 갈무리이를 근거로 광주시는 용적률·세대수 증가에 따른 이익 산출액 956억원과 공공기여 감면액 250억원 등 1천206억원 전부 환수하기로 했다. 또 추가적으로 사업자의 수익금 10%를 포함해 시공사 이익금, 홍보비·예비비 등을 더해 165억원을 추가적으로 공공기여금으로 받기로 했다. 선분양 전환에 따른 금융비용 차액은 분양가 인하에 반영했다. 광주시는 1천371억원을 분양가 인하와 추후 공공기여 용도에 맞게 공원 조성비 등에 사용할 예정이다.이날 도계위 의결에 따라 광주시와 빛고을중앙공원개발은 새로운 협약서를 작성한다. 재협약을 마치면 중앙공원 1지구 분양도 조만간 진행될 것으로 보인다. 사업자 측은 4월 중 분양 공고를 내고 분양에 돌입하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.중앙공원 1지구는 민간공원특례사업지역 9개 공원(10지구) 중 가장 큰 규모(243만5027㎡)다. 민간사업자는 약 223만㎡ 규모의 공원시설을 조성해 시에 기부채납하는 대신 대지면적 19만5천456㎡(7.78%)을 개발한다. 광주시로서는 223만㎡ (5천80억원)에 이르는 녹지 공원을 얻은 셈이다.강기정 시장은 간부회의 모두발언을 통해 "광주시의 민간공원사업은 비공원 면적 기준으로 볼 때 전국에서 가장 낮은 9.6%로 국한했다. 소중한 녹지를 지키는 우리 광주시의 노력이었고 민관협치의 빛나는 성과였다"면서 "7년 동안 우리가 노력한 결과 말도 많고 탈도 많았다고 하지만 우리의 노력 덕분에 공원 90% 이상을 지킬 수 있었다는 것이 큰 성과라고 생각한다"고 말했다.이삼섭기자 seobi@mdilbo.com
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