민간공원 특례사업 등 대규모
가격 하락·미분양 등 우려 높아
새 아파트 선호·세대수 증가로
주택업계 “충분히 소화 가능해”
지자체 수급조절 필요성 제기
최근 광주지역의 주택공급이 급속도로 늘면서 '과잉공급' 논란이 일고 있다.
현재의 주택 보급률과 향후 공급 물량을 감안하면 주택공급이 너무 많다는 지적이 우세하다. 하지만 주택업계는 연간 적정 공급물량을 감안하면 큰 문제는 없을 것으로 보고 있다. 이에 주택 공급 현황과 향후 공급 예정물량을 통해 지역 주택공급의 현주소를 들여다본다.
◆현재 주택 공급 상황은
광주 주택 보급률은 꾸준히 높아지고 있다. 한국부동산원에 따르면 2012년 101.9%, 2013년 102.6%, 2014년 103.9%에서 2015년 103.5%로 다소 낮아졌지만 2016년부터 다시 상승하고 있다. 2016년 104.5%에서 2017년 105.3%, 2018년 106.6%, 2019년에는 107.0%까지 치솟았다. 이런 추세라면 조만간에 110%에 달할 것으로 추정되고 있다. 주택보급률은 특정 지역의 일반 가구수 대비 주택수로 100가구가 사는데 집이 100채면 100%로 계산한다. 100%를 넘었다는 것은 주택수가 가구수 보다 많다는 의미다.
인구 천명당 주택수도 2015년 390.4호, 2016년 396.3호에서 2017년에는 사상 처음으로 400호을 돌파했다. 2017년 405.2호, 2018년 413.7호, 2019년에는 421.7호로 꾸준한 증가 추세를 유지하고 있다.
광주에는 매년 평균 1만1천여세대가 입주를 하고 있다. 사랑방부동산의 '광주 입주세대 현황'을 보면 2016년 1만495세대, 2017년 1만211세대, 2018년 7천972세대, 2019년 1만3천427세대, 2020년 1만3천978세대로 매년 평균 입주 물량은 1만1천216세대를 기록했다.
◆향후 공급 예정 물량은
인구는 계속 줄어들고 있는 가운데 향후 공급 물량은 10만 여 세대를 넘을 것으로 보여 '과잉공급' 우려가 현실화될 수 있다는 분석이다. 통계청 KOSIS에 따르면 올 2월 현재 광주 주민등록 인구는 144만 7천953명으로 나타났다. 2월 기준으로 2017년 146만8천527명에서 2018년 146만3천100명, 2019년 145만9천208명, 2020년 2월 145만6천121명 등 해마다 수천명씩 감소하고 있다. 서울 등 수도권으로 빠져 나가는 인구가 늘고 있기 때문이다.
올 1월 기준 광주 아파트 세대수는 43만4천81세대로 나타났다. 시공 중인 아파트는 모두 2만2천966세대에 달한다.
올해 입주 예정세대는 6천769세대에 불과하지만 내년에는 1만4천305세대로 2016년 이후 사상 최대를 기록할 전망이다. 여기에 재개발·재건축사업. 민간공원 특례사업, 산정지구 개발 등이 예정돼 있다.
재개발·재건축사업 3만여세대를 비롯해 중앙공원 1·2지구 등 9개 공원, 10개 사업지구를 둔 민간공원 특례사업을 통해 1만 2천400세대가 추가로 공급되며 국토교통부가 최근 신규공공택지로 발표한 산정지구에도 2029년까지 1만 3천여 세대가 분양된다. 오는 2029년까지 아파트 10만여세대 등 총 12만여세대가 추가로 공급될 것으로 보여 과잉공급에 따른 부작용이 우려되고 있다.
◆"공급 과잉" vs "문제 없다"
광주 주택 공급이 너무 많다는 의견이 우세하다.
전문가들은 과잉공급이 현실화될 경우 미분양 증가와 주택가격 하락 등으로 이어질 가능성이 높다.
광주 동구의 한 공인중개사는 "정부의 각종 부동산 규제 정책과 대출 억제로 현재 주택 거래는 사실상 거의 없는 상황"이라면서 "향후 공급이 쏟아질 경우 주택가격 하락과 함께 미분양은 불가피할 것으로 보고 있다"고 강조했다.
또 다른 공인중개사는 "이렇게 공급이 많은데 새 아파트 분양 완판이 언제까지 지속될 수 있을지 의문이다"면서 "아파트가격이 더 이상 오르기는 힘들 것"이라고 덧붙였다.
사랑방부동산 최현웅 팀장은 "재개발재건축 물량과 민간공원 물량 등이 한꺼번에 쏟아지면 과잉 공급에 따른 문제가 생길 수 있다"면서 "지자체 차원에서 주택 공급 물량을 조절할 수 있는 대책이 필요하다"고 지적했다.
반면 주택업계는 향후 공급 물량이 일시에 쏟아지지 않으면 충분히 소화가 가능할 것으로 판단하고 있다. 노후 주택이 많은데다 신규 주택에 대한 선도호와 1~2인 가구 증가 등의 영향으로 주택 수요가 꾸준할 것으로 보고 있기 때문이다.
대한주택건설협회 광주전남도회 홍광희 부장은 "지역의 연간 주택 적정공급량은 대략 1만2천여 세대로 보고 있다"면서 "한꺼번에 물량이 쏟아지지 않는다면 큰 문제는 없을 것으로 보인다"고 예상했다.
이에 대해 광주시 주택정책과 관계자는 "지역 주택 과잉공급에 대한 우려가 높은 것으로 알고 있다"면서 "수급 조절 등 과잉공급에 대한 다양한 대책을 고민하고 있다"고 밝혔다.
박석호기자 haitai2000@srb.co.kr
- 광주 아파트매매가 2주연속 보합세···하락장 끝났을까 광주 도심 아파트 전경. 광주지역 아파트 매매가격이 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 기록했다.전세가격도 상승 전환 1주일 만에 보합세로 돌아서는 등 잠시 숨 고르기에 나선 모양새다.29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대되면서 -0.04% 하락했다.하지만 광주는 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 유지했다.지난주 하락폭이 가장 컸던 동구(-0.04%)는 -0.03%로 하락폭이 축소됐으며 남구(-0.04%)는 전주와 동일한 하락폭을 유지했다. 북구도 같은 기간 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.상승세를 보였던 서구(0.03%)와 광산구(0.04%)는 각각 0.02%를 기록, 상승폭이 다소 축소됐다.규모별로 보면 3주 연속 상승세를 보인 전용면적 40㎡이하의 경우 0.03%에서 -0.01%로 하락했으며 40㎡초과~60㎡이하는 지난주(0.07%)와 동일한 상승폭을 유지했다.최근 하락세가 계속됐던 85㎡초과~102㎡이하는 -0.17%에서 0.14%로 상승세를 보였다.아파트 연령별 통계에선 구축만 2주 연속 상승세를 이어갔다.5년 이하(-0.05%) 신축의 경우 -20%로 하락폭이 커졌지만 15년 초과~20년 이하의 경우 0.04%에서 0.07%로, 20년 초과는 2주 연속 0.02%로 각각 상승세를 유지했다.전세가격은 상승 1주일 만에 보합세로 돌아섰다.남구와 광산구는 지난주와 동일한 0.03%,0.00%를 기록했지만 동구(0.01%→0.02%), 서구(0.05%→-0.01%), 북구(-0.02%→-0.01%) 등은 하락폭이 커지거나 유지됐다.규모별로는 40㎡초과~60㎡이하(0.09%→0.05%)만 상승세를 이어갔을 뿐 다른 규모의 경우 -0.01%~-0.05% 하락했다.85㎡초과~102㎡이하(0.13%)만 상승했을 뿐 다른 규모의 경우 최소 -0.01%~최대 -0.05% 하락했다.아파트 연령별에서는 지난주 0.04%로 반등했던 5년 이하 신축은 -0.08%로 다시 하락폭이 커졌으며 20년 초과(0.02%→0.06%→0.02%)만 3주 연속 상승세를 이어갔다.하지만 전반적인 보합세를 보인 통계와 달리 시장 실거래에선 기존거래가보다 낮은 가격에 매매된 '하락거래'가 절반 이상을 차지했다.광주·전남 최대 부동산플랫폼인 사랑방 부동산의 실거래가 분석에 따르면 최근 1 주일새 광주지역서 거래된 360건 중 54.4%인 196건이 '하락거래'였으며 기존거래와 가격이 같았던 '보합'은 17건(4.72%), 상승거래는 147건(40.8%)이었다.한 부동산 관계자는 "2주 연속 보합세를 보였지만 여전히 하락 가격거래가 더 많은 상황"이라며 "상승으로 전환되려면 유의미한 변화가 있어야하는데 아직까지 그런 분위기는 체감되지 않는다"고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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