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[집피지기]헷갈리는 다세대·다가구주택 어떻게 구분할까?

입력 2021.05.15. 05:00 댓글 1개
다가구주택, 소유자 1인…다세대주택, 호별 소유 가능
등기부등본·건축물 관리대장 정보 일치 여부 확인 필수
*재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울 아파트값이 천정부지로 치솟으면서 무주택 실수요자들이 빌라(다세대·연립주택)로 몰리고 있습니다. 전셋값마저 크게 오르자, 내 집 마련 수요가 상대적으로 저렴한 빌라에 집중되고 있습니다.

서울부동산정보광장에 따르면, 지난달 서울의 빌라 매매 건수(신고일 기준)는 총 3217건으로, 아파트 매매 건수(1450건)보다 2.2배 많은 것으로 나타났습니다. 현재 주택 10곳 가운데 4곳은 다가구·다세대주택입니다.

흔히 빌라처럼 여러 세대가 함께 있는 건물을 '다가구주택' 또는 '다세대주택'이라고 합니다. 하지만 건물 외관만으로는 구분하기가 쉽지 않습니다. 다가구주택과 다세대주택이 얼핏 보면 유사하지만, 법적으로는 구분돼 있습니다.

다가구주택은 단독주택입니다. 다가구주택은 건축법에 따라 한 가구가 독립해 거주하는 건축물을 말합니다. 호별로 구분돼 있고, 실제 따로 거주한다고 해도 전체를 하나의 건물로 인정해 1주택자로 간주합니다.

다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류돼 있어 구분 소유가 불가능합니다. 단독주택 내에 여러 세대가 공동으로 거주하고 있지만, 공동주택에 해당하지 않습니다. 예를 들어 다가구주택에 4세대가 살건 6세대가 살건 소유주는 단 한 명입니다.

다가구 주택은 세대별로 방이나 부엌, 화장실 등 갖춘 바닥면적이 660㎡ 이하, 3층 이하(지하층 제외)의 주택입니다. 거주 세대는 19세대 이하여야 합니다. 바닥면적을 산정할 경우 지하 주차장 면적은 제외됩니다.

다세대주택은 하나의 건물이라도 등기부등본에 호별로 구분된 주택 유형입니다. 세대마다 개별 현관을 갖추고 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적합계가 660㎡ 이하 4층 이하의 주택으로 19세대까지 건축할 수 있습니다. 층별, 호별로 등기가 분리돼 있어 각 세대별로 매매가 가능합니다.

다가구주택과 다세대주택은 세법상에서도 차이가 있습니다. 주택 형태에 따라 '1세대 1주택 양도세 비과세'나 '임대소득 비과세' 적용 여부가 달라집니다.

다세대주택의 경우 주택 전체를 한 번에 매매한다고 하더라도 여러 채의 주택을 양도하는 것으로 간주되기 때문에 다주택 보유자에 해당, 양도소득과 임대소득 등의 과세대상이 됩니다.

반면, 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 매매할 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용 받습니다. 또 해당 주택의 기준시가가 9억원 미만일 경우 부부합산이나 임대소득에 대한 소득세 비과세 혜택을 받을 있습니다.

이와 함께 소중한 전세금을 지키기 위해 '전세금반환보증보험'에 가입하기 전에 다가구주택인지, 다세대주택인지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 전세금반환보증보험은 다가구주택은 각 호수별 전세금액과 월세 보증금, 계약 시점과 기간, 임차인 이름 등을 적어서 제출해야 합니다. 사실상 집주인의 동의가 없으면 보증을 받기가 불가능합니다. 집주인이 협조를 해주지 않아 보험 가입이 어려운 경우가 종종 있습니다.

반면, 아파트와 같이 구분 등기가 가능한 다세대주택의 경우 보험 가입이 쉽습니다. 다만, 다세대주택을 매매할 경우 개별 등기가 가능하기 때문에 건물 자체의 대한 보증금이 아닌 입주하려는 호실의 대출 여부와 액수를 반드시 확인하고, 등기부등본과 건축물 관리대장을 함께 따져보고, 각 서류에 담긴 정보들이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.

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