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문) 저는 광주 서구에 있는 상가를 임차하였습니다. 저는 임차한 상가에서 보세 옷가게를 하려고 준비를 하고 있습니다. 저는 임대인에게 보증금을 지급하고 임차한 상가건물에서 장사를 시작하려고 하였습니다. 그런데 비가오자 장사에 지장을 줄 정도로 상가건물에 누수가 있었습니다. 저는 임대인에게 상가건물에 누수가 있으니 누수 수선을 요구하였습니다. 그런데 임대인은 임대차계약 체결 당시 특약으로 ‘건물수리는 입주자가 한다’고 기재하였으므로, 자신은 수선의무가 없다고 하면서 누수 수선을 하지 않고 있습니다. 저는 임대인에게 누수수선을 요구할 수 있나요.
답) 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임대인은 임차인이 임대차기간 중 임차목적물을 사용, 수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 지게 됩니다.
그러나 임대인이 지게 되는 수선의무는 파손, 장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인이 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 되는 것입니다.(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151,2168 판결)
그런데 임대인의 이러한 수선의무의 범위는 당사자 사이의 특약으로 임대인이 수선의무에서 벗어나거나 임차인에게 책임을 돌릴 수도 있습니다. 다만 임대인의 수선의무 면제 특약에서 수선의무의 범위를 분명하게 명시하지 않았다면, 그러한 특약에서 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인의 수선의무가 면제되지 않고 그 수선의무를 부담하게 됩니다. 따라서 임대인이 대규모의 수선의무까지도 면제받고 이를 임차인의 책임으로 돌리려면 구체적이고 설득 가능한 특약이 작성되어야 하는 것입니다.
대법원은 귀하와 유사한 사건에서 “원고와 피고들은 위 임대차계약 당시 ‘건물수리는 입주자가 한다’는 특약을 하고 이를 월세계약서에 기재하였지만 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 누수현상이 이 사건 점포의 전반에 걸쳐 나타나고 그것이 지속적으로 반복되는 등 이 사건 점포에 대한 전면적인 수리가 요구되었으며, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모 수선이 필요한 경우임에 해당함을 알 수 있는바, 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 원고가 위 수선의무를 면하고 임차인인 피고들이 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당할 것이다”고 판시한 바 있습니다.
따라서 귀하가 임대인과 ‘건물수리는 입주자가 한다’고 특약을 하였다 하더라도 그 범위가 구체적으로 특정이 되지 않은 이상 상가 누수는 통상 생길 수 있는 소규모의 수선이 아닌 대규모의 수선이 필요한 부분으로 귀하는 임대인에게 누수의 수선을 요구할 수 있을 것입니다.

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이달 말 주거정책심의위···조정대상지역 등 해제 결정 기사내용 요약정량 요건은 대부분 충족, 정성 요건 고려해 판단[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 부동산 시장에서 아파트 대신 빌라(다세대·연립주택)를 찾는 수요가 늘며 빌라 매매 거래량이 아파트 거래량을 17개월째 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 5월 31일 기준 올해 1월~5월 다세대·연립 매매 거래량은 1만4078건으로, 같은 기간 아파트 거래량(6067건)의 두배가 넘었다. 사진은 2일 오전 서울 강동구 광나루 한강공원 인근 빌라촌 모습. 2022.06.02. kch0523@newsis.com[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 윤석열 정부 출범 이후 첫 주거정책심의위원회가 이달 말 개최될 예정이다. 전국에서 규제 해제 요구가 빗발치는 가운데 정부가 집값 하락세가 두드러지는 일부 지역에 대해선 해제 여부를 검토할 방침이다.국토교통부는 21일 정부서울청사에서 열린 새 정부 첫 부동산 관계장관회의에서 "이달 말 주거정책심의위원회를 개최할 예정"이라며 "현 규제지역 일부에 대한 조정 방안을 6월말까지 확정할 것"이라고 밝혔다.이어 "주택시장 상황과 시장 전반에 미치는 영향 등을 고려해 일부지역 해제 여부를 검토할 것"이라며 "최근 주택가격 상승률, 미분양 주택 추이, 청약경쟁률 등을 종합적으로 검토할 방침"이라고 강조했다.현재 전국에 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 규제지역 대상으로 지정돼 있다. 규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 축소돼 대출을 받아 집을 사는 것이 어려워지는 등 광범위한 규제를 적용받고 있다.최근 집값이 하락하는 곳이 전국적으로 늘어나는 가운데 대구, 김포, 안산, 파주, 시흥, 천안, 청주, 전주 등 주요 도시별로 규제지역 해제 민원도 빗발치고 있다.정부는 주택가격 상승률, 미분양 주택 추이, 청약경쟁률 등을 고려해 규제지역 해제를 검토할 방침이다.투기과열지구 및 조정대상지역은 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률보다 1.3~1.5배 이상 높아야 한다. 그러나 올해 들어 물가가 고공행진을 하는 가운데 주택가격 상승세가 꺾이면서 대부분의 지역이 규제지역 해제를 위한 정량평가 요건을 충족한 것으로 알려졌다.다만 정성적인 부분도 종합적으로 고려해 규제지역 해제 여부를 검토하는 만큼 다수의 지역이 규제지역에서 풀릴지는 장담할 수 없는 상황이다.정성적 요건과 관련해서는 투기과열지구는 지역 주택시장 여건 등을 고려할 때 주택 투기가 성행 또는 우려되는 지역을 지정하도록 정하고 있다. 조정대상지역은 주택가격, 청약경쟁률 등을 고려할 때 주택분양 등 과열 또는 우려되는 지역을 지정한다.국토부는 "규제지역 지정 시 정량·정성요건을 동시에 고려해 지정됐다"며 "지정 당시의 정량·정성요건이 충족되지 않는 경우 규제지역 해제를 검토할 수 있다"고 설명했다.시장에서는 최근 집값 하락세가 두드러진 지역을 중심으로 일부 지역이 규제 지역에서 해제될 것으로 예상하고 있다. 대구를 비롯해 천안, 세종 등이 검토 대상에 오를 것으로 거론된다.◎공감언론 뉴시스 kangse@newsis.com
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