문) 저는 보증금 50,000,000원, 월세 200만원에 상가건물을 임차하여 5년동안 식당을 운영해 왔습니다.

저는 임대차기간이 만료되어 새로운 임차인을 구해 권리금을 받고 식당을 넘기려고 합니다. 저는 새로운 임차인과 1억원의 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 새로운 임차인을 주선해 주었습니다.

그런데 임대인이 새로운 임차인에게 보증금 50,000,000원에 월세 300만원을 요구하였고 새로운 임차인은 월세 300만원을 감당하기는 어려다고 하여 계약이 결렬되었습니다.

저는 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 없게 되었는데 임대인을 상대로 권리금을 요구할 수 있나요.

답) 2015년 5월 13일 상가임대차법이 개정되면서 임차인의 권리금 회수 청구권이 도입이 되었습니다.

임차인이 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해서는 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하고 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 방해행위가 있어야 합니다.

상가임대차법은 임대인의 방해행위 중 하나로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 규정하고 있습니다.

상가임대차법은 “현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”라고 규정하고 있습니다.

즉 “고액”의 차임과 보증금을 요구하는 행위는 방해행위가 아니나 “현저히” 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위는 방해행위라고 규정하고 있는 것입니다.

고액이 어느 정도인지도 불분명한 상황에서 “현저히” 고액이라고 규정하여 이를 판단하기가 쉽지 않습니다.

상가임대차법의 입법취지를 고려하면 신규임차인과의 계약체결을 거절할 목적으로 주변 시세보다 많은 금액을 올렸다면 방해행위로 볼 수 있을 것입니다.

다만 최근 법원의 판결은 어느 정도의 차임 증액은 방해행위로 보지 않는 경향을 보이고 있습니다. 

울산지방법원은 임차보증금 5,000만원, 월차임 190만에서 임차보증금 8,000만원 월차임 429만원을 신규임차인에게 제시한 사건에서 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위에 해당한다고 단정할 수 없다고 판단하였고, 서울남부지방법원은 8년의 기간 동안 월차임이 인상되지 않은채 220만원으로 계속 동결해 왔고, 상가임대차법에 따르면 차임이 매년 5%씩 8년동안 증액될 수 있었던 점을 고려하면 기존의 월차임 220만원보다 약 20~30% 증액된 275만 또는 295만원은 방해행위가 아니라고 판단하였습니다. 

수원지방법원 안양지원은 기존 임대차보증금 1,000만원, 차임 월 80만원에서 임대차보증금 2,000만원, 차임 월 200만원으로 증액한 사건에서 주변 시세가 많이 올랐고, 2010년 이래로 차임을 70만원에서 80만원으로 10만원만 증액하였는 바, 현저히 고액이라 볼 수 없다고 판단하였습니다. 

반면, 서울중앙지방법원은 감정결과에 따르면 임대차보증금이 2억 원일 경우 적정 차임은 월 6,841,353원이고, 임대차보증금이 5,000만 원일 경우 적정차임은 7,685,103원인 사실을 인정할 수 있는바, 임대인이 임대차보증금 2억 원, 월차임 2,000만원을 요구한 것은 감정에 따른임대차보증금이 2억원일 경우의 적정차임 월 6,841,353원의 약 3배에 이르는 것으로 현저히 고액의 차임 내지 보증금이라고 볼 수 있다고 판단하였습니다.

따라서 귀하의 경우 임대인이 임대료를 인상함에 따라 새로운 임차인과의 계약이 결렬되었으므로 임대인이 월세 300원을 요구한 것이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위임을 입증하여야 임대인으로부터 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있을 것입니다.