문) 저는 2010년 광주 광산구에 한 상가를 임차하여 지금까지 식당을 운영해 오고 있습니다.

올 12월말이 되면 임대차기간이 만료가 되는데 임대인은 자신이 직접 상가건물을 이용할 계획이라며 임대차계약을 해지하겠다고 통보하여 왔습니다.

마침 제가 운영하는 식당을 인수하겠다는 사람이 나타났고, 저는 1억원의 권리금 계약을 체결하였습니다. 그러나 임대인은 식당을 인수하겠다는 사람과 임대차계약을 거부하고 있습니다.

저는 임대인에게 권리금을 청구할 수 있나요.

답) 2015년 5월 상가임대차법이 개정되면서 임차인의 권리금 회수청구권이 법제화 되었고 임대인이 정당한 사유없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하여 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 되면 임차인은 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.

귀하의 경우와 같이 임대인이 상가건물을 직접 사용하겠다는 이유는 정당한 사유에 해당하지 않으므로 임대인은 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 하여야 합니다. 

다만 귀하는 임대차기간이 10년 이상 경과한 임차인으로 귀하와 같이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 도과한 임차인도 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있는지 문제가 됩니다.

이에 대해서는 논란도 많았고 하급심 판결들도 통일이 되지 않았으나 대법원이 2019년 5월 16일 10년이 경과한 임차인도 권리금 회수 기회가 보호된다는 판결을 하면서 정리가 되었습니다. 

대법원이 10년이 경과한 임차인도 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다고 판단한 이유는 다음과 같습니다.

① 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법문언에 충실한 해석이다. 

② 구 상가임대차법은 2015년 5월 13일 개정되어 권리금 관련 조항이 신설되었다. 신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 힘들다

③ 임차인의 계약갱신요구권은 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하지 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 반면, 임차인의 권리금 회수기회보호는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수활 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부고하는 것으로서, 입법취지와 내용이 다르다.

④ 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다.⑤ 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두어 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 

따라서 귀하는 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다 할 것입니다.