문) 저는 제 소유의 상가를 임대하면서 임차인과의 임대차계약서에 명도와 관련된 특약을 기재하였습니다.

특약은 “본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지 통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임의대로 철거, 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다”고 기재하였습니다.

저는 임차인과의 임대차계약이 종료되었을 때 임차인이 상가를 명도하여 주지 않으면 특약과 같이 임차인의 물건을 임의로 처분하여도 되나요.

답) 귀하는 임차인과 임대차계약이 종료되었을 때 임대인이 임의명도하는 특약을 하였습니다.

그러나 이러한 특약에도 불구하도 임대인이 특약에 의해 강제집행을 하여 임차인으로부터 상가의 명도를 받는 것은 쉽지 않다 할 것입니다. 

대법원은 “법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반되어 무효라고 할  것이고, 또한 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사가 입회하였다든가 간판 철거 당시 피해자의 신고로 출동한 경찰관이 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 피고인의 간판철거 행위가 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 데 정당한 이유가 있다고 볼 수 없다”고 판시하면서, 

“피해자가 이 사건 점포를 점유하고 식당영업을 하고 있는 상태에서, 피고인이 간판업자를 동원하여 이 사건 점포에 설치된 피해자 소유의 간판을 철거하여 그 효용을 해한 것은 피고인이 손괴를 함과 동시에 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이고, 피고인이 피해자가 아직 식당영업을 종국적으로 포기하였다고 불만한 사정이 없는데도 피해자가 영업을 하지 못하도록 이 사건 점포의 출입문을 자물통으로 채우고 창문에 폐업이라고 공고문을 붙인 것은 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것에 해당”한다고 판시하였습니다.(대법원 2004도341 판결)

강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 있습니다. 따라서  채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라 할 것입니다. 

따라서 귀하의 경우 임차인과 강제집행을 임의로 하는 특약을 하였다고 하더라도 위 특약만으로 임차인의 물건을 임의로 처분하면 업무집행방해, 손괴 등의 혐의로 처벌을 받을 수 있습니다. 

그러므로 귀하는 위 특약만을 근거로 임의로 임차인의 물건을 처분하여서는 아니되고 위 특약을 근거로 임대차계약 종료 후 임차인의 동의를 받아 임차인의 물건을 처분하여야 하고, 임차인이 물건의 처분에 대하여 동의를 하지 않는다면 임대인은 임차인을 상대로 상가명도 소송을 제기하여 판결을 받아 집행을 하여야만 할 것입니다.