문) 저는 공인중개사의 중개로 주택을 매수하였습니다.

그런데 관할 구청에서 제가 매수한 주택이 무단 증축이 되었다면 위반건축물을 시정할 것을 명하면서 이행강제금을 부과하였습니다.

공인중개사는 제가 매수한 주택을 중개할 당시에 “주택에 무단증축된 부분이 있다. 이행강제금을 일정기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다”는 정도의 설명만 하였습니다.

저는 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있나요.

답) 공인중개사는 중개의뢰자에게 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고, 공인중개사법에 의하여 중개가 완성되기 전에 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하여야 하며, 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

서울중앙지방법원은 귀하와 유사한 사례에서 “무단 증축된 위반건축물을 중개하는 사람으로서는 매수인에게 그러한 사실을 상세히 설명하고, 무단증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익(즉 철거명령, 이행강제금 부과가능성 등)에 관하여 정확히 알려줄 업무상 주의의무가 있다”면서, 공인중개사는 “주택에 무단증축된 부분이 있다. 이행강제금을 일정기간 내면 한시적으로 양성화 된 사례가 있다”는 정도의 설명만을 하였다면, 매수인이 주택에 무단증축된 부분이 있다는 사실을 알면서도 주택을 매수하였다고 하더라도 공인중개사의 설명의무가 면제되는 것은 아니고, 중개행위를 함에 있어 설명의무를 다하지 못한 과실이 있으므로, 매수인의 손해를 배상할 책임이 있다고 판시하였습니다.(서울중앙지방법원 2012. 4. 13. 선고 2010가합60252 판결 참조) 

이에 반하 서울동부지방법원은 “건물을 방문하여 현황을 확인한 후 건물의 옥탑부분의 실제 면적이 공부와 다름을 확인하고 이러한 사실을 중개대상물 확인 설명서에 기재하고 매매계약서에도 명기하였는 바, 건축 관련 법령에 대한 전문적인 지식이 없는 사람이더라도 건축물의 현황이 건축물대장의 기재와 다른 경우 관련 법령에 위반된 건축물임을 쉽게 알수 있고, 불법 건축물임이 적발되는 경우 철거명령 및 이행강제금 부과처분이 내려질 것임은 충분히 예상할 수 있는 점에 비추어 보면 공인중개사가 설명의무를 위반하였고 보기 어렵다.”고 판시하였습니다.(서울동부지방법원 2020. 4. 17. 선고 2018가단136496 판결)

귀하의 경우 공인중개사가 무단증축으로 인한 위반건축물이라는 사실을 명확하게 설명하였다면 서울동부지방법원의 판결에 따르면 무단증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익을 설명하지 않았더라고 매수인이 이를 충분히 예상할 수 있으므로 공인중개사에게 책임을 묻기 어려우나, 설명과정에서 정확한 정보를 제공하지 못하고 만연히 인터넷 정보나 주변 중개업소로부터 전해 들은 것에 불과한 “이행강제금을 일정기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다”는 정도의 설명을 하였다면 공인중개사에게 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실로 책임을 물을 수 있을 것으로 보입니다.